O Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis urbanos em Portugal é calculado com base num conjunto de parâmetros e coeficientes definidos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). É este valor que constitui a base sobre a qual é calculado o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a ser pago pelos proprietários. Este artigo explica de como é calculado o VPT de prédios urbanos edificados para os diferentes usos, apresentando os parâmetros e coeficientes utilizados no cálculo.

A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados para os diferentes tipos de uso é definida no Artigo 38.º do CIMI, sendo a expressão para o seu cálculo a seguinte:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

• Vt é o valor patrimonial tributário;
• Vc é o valor base dos prédios edificados;
• A é a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
• Ca é o coeficiente de afetação;
• Cl é o coeficiente de localização;
• Cq é o coeficiente de qualidade e conforto;
• Cv é o coeficiente de vetustez.

O valor base dos prédios (Vc), de acordo com o Artigo 39.º do CIMI, corresponde ao valor médio de construção, em m², adicionado do valor do terreno, que se considera equivalente a 25% desse valor.

O valor médio da construção é fixado anualmente pelo Governo, tendo para 2024 sido fixado o valor de 532,00 €/m². Assim sendo, o Vc a adotar para o ano de 2024 é de 665,00 €/m² (532,00 €/m² x (1,00 + 0,25)).

O parâmetro relativo à área a utilizar no cálculo do VPT, de acordo com os Artigos 40.º e 40-A.º do CIMI, traduz a área bruta de construção do edifício ou da fração, incluindo a área excedente à de implantação.

A fórmula geral para calcular a área (A) é:

A = (Aa + Ab) × Caj + Ac + Ad

em que:

• Aa é a área bruta privativa, que é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, aplicando-se o coeficiente 1;
• Ab é a soma das áreas brutas dependentes, que são áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Incluem garagens, parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves acessíveis e varandas não integradas na área bruta privativa, aplicando-se o coeficiente 0,30;
• Caj é o coeficiente de ajustamento de áreas, que ajusta a área bruta de construção para refletir as diferentes tipologias de áreas e sua utilização efetiva, variando conforme a afetação do imóvel (habitação, comércio, serviços, indústria ou estacionamento) de acordo com os coeficientes apresentados no Artigo 40-A.º do CIMI.
• Ac é a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, à qual se aplica o coeficiente de 0,025;
• Ad é a área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação, à qual se aplica o coeficiente de 0,005.

O coeficiente de afetação (Ca) procura traduzir a diferença de valor dos prédios de acordo com a sua utilização. Tendo como referência o Artigo 41.º do CIMI, os coeficientes de afetação para as várias utilizações são os seguintes:

Utilização	Coeficientes
Comércio	1,20
Serviços	1,10
Habitação	1,00
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados	0,70
Armazéns e actividade industrial	0,60
Comércio e serviços em construção tipo industrial	0,80
Estacionamento coberto e fechado	0,40
Estacionamento coberto e não fechado	0,15
Estacionamento não coberto	0,08
Prédios não licienciados, em condições muito deficientes de habitabilidade	0,45
Arrecadações e arrumos	0,35

O coeficiente de localização (Cl), definido no Artigo 42.º do CIMI, procura traduzir a diferença de valor dos imóveis em função da sua localização geográfica. É através deste coeficiente que são incorporados fatores como as acessibilidades, a disponibilidade de equipamentos e serviços, a disponibilidade de serviços de transporte público e a qualidade e dinâmica urbanística.

Este coeficiente, que varia entre 0,4 e 3,5, é fixado através do processo de zonamento. O zonamento consiste na definição, para cada um dos usos de habitação, comércio, serviços, indústria e terrenos, de zonas de características urbanísticas homogéneas às quais são atribuídos coeficientes.

O zonamento em vigor pode ser consultado no Portal das Finanças.

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq), definido no Artigo 43.º do CIMI, ajusta o VPT com base nas características específicas do imóvel, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 de acordo com as tabelas publicadas no Artigo 43.º.

É através do coeficiente de vetustez (Cv), de acordo com Artigo 44.º do CIMI, que se considera a idade do edifício, procurando este coeficiente traduzir a depreciação das construções ao longo do tempo. Este coeficiente é dado pela tabela seguinte em função da idade do edifício:

Anos	Coeficiente de Vetustez
Menos de 2	1
2 a 8	0,90
9 a 15	0,85
16 a 25	0,80
26 a 40	0,75
41 a 50	0,65
51 a 60	0,55
Mais de 60	0,40

Para ilustrar o cálculo do VPT tem-se em consideração o seguinte imóvel:

• fração para habitação
• fração com permilagem de 150
• edifício situado na Rua Diogo Castilho, em Coimbra
• edifício edificado em 1978 (46 anos)
• fração com varanda e lugar de garagem na cave
• áreas
  • área bruta privativa – 100 m²
  • área bruta dependente (varanda e garagem) – 20 m²
  • área do terreno integrante da fração – 0 m²
  • área de implantação – 200 m²
  • área total do terreno – 500 m²
  • área de terreno integrante das frações – 0 m²

Atendendo às características do imóvel e aos parâmetros e coeficientes em vigor, tem-se:

• valor base dos prédios edificados (Vc) – 665,00 €/m²
• área (A) – 106,53 m²
  • (Aa+Ab x 0,3)×Caj – (100 m² + 20 m² x 0,3) x 1 + (100 m² + 20 m² x 0,3 – 100 m²) x 0,90 = 105,40 m²
  • Ac – 300 m² x 0,150 x 0,025 = 1,13 m²
  • Ad – 0,00 m²
• coeficiente de afetação (Ca) – 1,00
• coeficiente de localização (Cl) – 2,20
• coeficiente de qualidade e conforto (Cq) – 1,03
• coeficiente de vetustez (Cv) – 0,65

sendo o VPT do imóvel, que de acordo com as regras do CIMI se arredonda à dezena superior:

Vt = 665,00 €/m² x 106,53 m² x 1,00 x 2,20 x 1,03 x 0,65 = 104.350 €

O cálculo do VPT é uma operação que envolve diversos parâmetros e coeficientes definidos pelo CIMI. Através deste procedimento procura-se garantir que a base de valor sobre o qual é feita a tributação do património imobiliário é justa e equitativa, sendo o modelo e pressupostos utilizados facilmente verificáveis e auditáveis.

No entanto, tratando-se de um procedimento administrativo de aplicação em massa, o valor que resulta da aplicação deste procedimento não deve ser considerado como um valor de mercado, não devendo servir de base para outros fins que não seja a tributação.